Оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость – это величина расчетная, дающая представление о ценности каждого объекта недвижимости; используется для вычисления арендной платы, налога, цены при его приобретении из гос. собственности и др. В основном её оспаривают тогда, когда хотят снизить величину налога, ведь именно от её величины зависит налогооблагаемая база.

Переоценка величины кадастровой стоимости недвижимости производится методом массовой оценки, из-за чего возможно получение результата, в котором она будет значительно завышена, т.к. индивидуальные особенности объекта не учитываются.

Пересмотр результатов ее расчёта может быть по следующим основаниям:

при её расчёте использована недостоверная информация;

на дату, на которую она была рассчитана, установлена рыночная стоимость объекта.

Процедура оспаривания

Результаты расчёта кадастровой стоимости (в соответствии с законом) можно оспаривать в течение 6-ти месяцев (с даты их занесения в гос. кадастр недвижимости) в комиссии по рассмотрению споров, а по прошествии этого времени - в суде.

Результаты расчёта могут оспаривать:

лица как физические, так и юридические, но только в том случае, если полученные результаты каким-либо образом затрагивают их обязанности и права;

государство (в лице органов гос. власти), в отношении недвижимости, находящейся в гос. собственности.

При этом физ. лица могут как предварительно обратиться в комиссию по рассмотрению споров, так и сразу обращаться в суд. Для всех остальных (будь то юр. лица, органы гос. власти) оспаривание результатов в суде становится возможным в двух случаях:

после отклонения заявления о перерасчёте кадастровой стоимости комиссией (при этом основание для пересмотра должно соответствовать законодательству),

в том случае, если поданное заявление не рассмотрено комиссией на протяжении месяца со дня его подачи.

К заявлению в комиссию по рассмотрению споров необходимо приложить:

справку на объект недвижимости о его кадастровой стоимости;

заверенную нотариально копию документа о праве собственности на недвижимость;

документы, которые подтверждают, что сведения о недвижимости, использованные при расчёте, являются недостоверными (в случае их наличия);

отчёт по результатам оценки рыночной стоимости интересующей недвижимости;

положительное экспертное заключение о соответствии отчета, произведенного по результатам расчётов, законодательству. Эксперт, подготовивший данное заключение, должен также являться членом СРО. Экспертное заключение необходимо в том случае, если рыночная стоимость недвижимости отличается от кадастровой более чем на 30%.

После подачи всего пакета документов, по результатам их анализа, комиссия может отказать, однако ее решение в любом случае может быть оспорено в судебном порядке.

Наша организация готова подготовить для Вас документы: отчет об оценке и помощь в получении положительного экспертного заключения на него.

Объекты оспаривания

Для вычисления рыночной стоимости (в соответствии со стандартами) применяются следующие подходы: доходный, сравнительный и затратный. Для отказа от применения любого из этих подходов требуется обоснование.

Доходный – это подход, представляющий набор методов, основанных на определении доходов, ожидаемых от использования данного объекта.

Сравнительный – это подход, представляющий набор методов, основанных на сравнении интересующего объекта с аналогами, по которым существует информация о ценах.

Затратный – это подход, представляющий набор методов, основанных на определении затрат на восстановление или замену объекта с учетом износа.


Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Под ней будем понимать вычисление его рыночной стоимости на конкретную дату. Для выполнения поставленной задачи используют доходный и сравнительный подходы.

В рамках доходного подхода отражается выгода от использования объекта. Преимущества данного подхода при проведении оценки недвижимости заключаются в том, что именно оценка будущих доходов от эксплуатации является основополагающим фактором при принятии решения потенциальным инвестором о приобретении объекта.

Оценка по сравнительному подходу использует информацию о ценах предложений на объекты, которые можно сравнить с объектом оценки. Данный подход является наиболее привлекательным, когда в наличии имеется информация о похожих сделках или ценах предложений.

Результат же, получаемый по затратному подходу, отражает скорее затраты собственника имущества при строительстве объектов недвижимого имущества. Затратный подход, в большинстве случаев, не даёт возможности понять рыночную стоимость, т.к. она далеко не всегда соответствует понесенным затратам.


Доходный подход может быть реализован:

методом капитализации земельной ренты;

методом остатка;

методом предполагаемого использования.


Метод капитализации земельной ренты. Рента – это доход, который приносит участок земли. Метод заключается в расчёте рыночной стоимости делением значения земельной ренты, определяемого оценщиком, на коэффициент капитализации, который также определяет оценщик.

Суть метода остатка сводится к расчёту размера земельной ренты, определяемого как разность дохода от единого объекта недвижимости (участок плюс здание) за выбранный период времени (рассчитывается по рыночным ставкам платы за аренду) и дохода, получаемого от планируемых улучшений за аналогичный временной период; вычисление рыночной стоимости производится посредством капитализации земельной ренты.

Метод предполагаемого использования предусматривает вычисление стоимости посредством дисконтирования всех доходов и расходов, которые связанны с использованием участка. Дисконтирование - это процесс пересчёта всех будущих расходов и доходов на дату проведения оценки по ставке дисконтирования, которая соответствует уровню риска при вложении капитала в конкретный участок земли (определяется оценщиком).


При использовании сравнительного подхода применяют:

метод сравнения продаж;

метод выделения;

метод распределения.


Метод сравнения продаж состоит в:

сравнении объекта недвижимости с объектами-аналогами (проданными или выставленными на продажу) по определённым критериям,

определении по каждому из критериев сравнения корректировок цен на объект-аналог с последующим проведением корректировок по всем критериям,

вычислении рыночной стоимости посредством обобщения откорректированных расценок на аналоги.

Метод выделения и метод распределения на первом этапе (для единого объекта недвижимости) аналогичны методу сравнения продаж. На втором этапе производится вычисление стоимости участка:

вычитанием из значения, полученного на первом этапе стоимости проведения улучшений (метод выделения);

умножением значения, полученного на первом этапе на значение доли, приходящееся на участок в стоимости единого объекта недвижимости (метод распределения).


Оспаривание кадастровой стоимости здания

Под ней будем понимать вычисление рыночной стоимости данного здания на конкретную дату. Рассмотрим возможности применения трёх приведённых выше подходов для данной цели.

Применение затратного подхода в случае оценки здания нецелесообразно, поскольку не отражает сложившийся уровень спроса и предложения на рынке нежилых помещений. Реализация метода требует большого количества допущений, которые обязательно скажутся на корректности результатов.


Сравнительный подход может быть реализован:

методом сравнения продаж;

методом валового рентного мультипликатора.


Метод сравнения продаж является самым объективным, что связано с достаточной развитостью рынка коммерческой недвижимости в Москве.

Использование метода валового рентного мультипликатора предусматривает вычисление рыночной стоимости здания посредством перемножения годовой арендной ставки объекта со значением валового рентного мультипликатора (отношение цены продажи объекта к валовой выручке), которые определяются оценщиком на базе сопоставимых объектов.


При применении доходного подхода пользуются:

методом прямой капитализации дохода;

методом дисконтирования денежных потоков.


Использование метода прямой капитализации предусмотрено в тех случаях, когда предполагается, что приносимый объектом доход, будет относительно постоянным. Основой данного метода является текущий денежный доход, получаемый владельцем здания. Рыночная стоимость здания будет равна доходу, делённому на коэффициент капитализации, который определяется оценщиком.

Использование методики дисконтирования денежных потоков предполагает оценку здания при неравномерно меняющемся поступлении денежных потоков; также учитывается степень риска. При данном методе рыночная стоимость здания высчитывается, как сумма будущих доходов (пересчитанных на текущий момент) и стоимости здания, за которую оно может быть продано в будущем. При расчётах используют ставку дисконтирования – ставка дохода на капитал, также называемая нормой прибыли или нормой отдачи.


Как при оценке кадастровой стоимости земельного участка так и здания результирующим этапом оценки является проведение согласования результатов – вычисление итоговой стоимости имущества с использованием результатов, которые были получены по результатам оценки всеми подходами.

На основании анализа всех факторов подходам присваиваются весовые коэффициенты, учитывающие влияние каждого метода на стоимость объекта.